行き過ぎた相続税対策に最高裁がダメ出し！注目の判決が２０２２年４月１９日言い渡されました。これにより「タワマン節税はもう使えない」というような記事がたくさん書かれたので、目にされた方もいらっしゃるでしょう。でも一体これどういうこと？という疑問にお答えしようと思います。

　相続税は、国税庁が定めている評価基準（財産評価基本通達）により評価するのが決まりです。これによると、土地建物の評価は現預金より低くなります。その一方、土地建物の購入のためにした借入金の残高の評価はそのまま。例えば、１億円借入して1億円の土地建物を購入したら、土地建物の評価が8,000万くらいで、借入金は1億円のままだから、相続財産は8,000万ー1億＝△2,000万円　これを大幅に行えば、相続税を減らせますよね。

　だから借金して不動産を買えば、相続税対策になります！というのはよく言われることで、ここが変わったわけではありません。実際、1億円の現金に比べると1億円の不動産は使途が限定される分、1億円の価値がないのはなんとなくうなずけますよね。更に貸付をしていたら、もう貸付以外に使うのは難しいので、更に評価が下がる。つまり、その財産を現金にするとしたらいくら？っていう考え方で評価しているわけですよ。だから、借入金の評価は当然、未返済の残高になりますね。

　それでは、今回問題とされたケースにいきましょう。この相続を、上記の例にあてはめると、次のようになります。

「1億円借り入れして1億円の土地建物を買ったら、土地建物の評価は2,500万円、借入金は1億円のままだから　相続財産は　2,500万円ー1億円＝△7,500万円です、しかも他の財産は7,500万なので、結果財産は０で相続税も０ですっ！」

　あれっ？と思いませんか。1億円で買った不動産が2,500万円になってしまうなら、そもそもそんな不動産買わなくない？と思いますよね。これ、実際は全然2,500万じゃないんです。でも、相続税のルールで評価したら2,500万。そこに目を付けて、この納税者は、相続が起きる3年前に「相続税対策」として借入をし、不動産を購入し、しかも相続が起きたあと高く売ってしまったわけですね。

　資産家の方がこの話を聞けば「そんないい節税方法があるなら私もやりたい！」と思うでしょうが、多くの納税者は相続税には縁がありません。当然の反応として、「なにそれ、ずるい！」ってなりますよね。法律通りにやったからといって、そんなおかしなこと認めていいの、それって課税の公平に反していない？！まあ、大ブーイングでしょうね。

　そういうときのためにあるのが、評価通達6項、通称「伝家の宝刀」という決まりです。

　　「この通達によって評価することが著しく不適当と認められる場合は、国税庁長官の指示を受けて評価する。」

　例え法律どおりにやったとしても、それで不当に税金を減らしていると認められる場合は、別途時価評価して税金とりますよ。というわけ。今回はあまりにも相続税の評価と時価がかけ離れていた上に、明らかに意図的に行われたため、こちらが発動したわけです。ま、要は露骨にやりすぎたわけですよ。説明の便宜上、１億で説明しましたが、実際は１２億の不動産を３億で評価したというお話です。追徴課税が３億円。見逃せる額ではないですよね。

　ではなぜ、タワマン節税の話につながるのでしょう。今回のお話は、あくまでマンション2棟を購入した、という話でタワマンの一室を購入したという話ではないんですよ。ですが、注目して欲しいのは、「相続税評価と時価がかけ離れている」という点。今の相続税評価では、タワーマンションの最上階も2階も、評価額は同じ。そうなると当然、最上階の相続税評価と時価はかけ離れているわけで、これを利用して「意図的に」節税しようというのがタワマン節税です。

　ほら、2階も最上階も同じ値段なんて、フツーに考えておかしいと思いませんか？なんでそんなの認められるの？と思っても法律にそう書いてある。節税商品を販売している人の考え方は、不動産屋さんでも保険屋さんでも大体、「法律にダメって書いてないからOK」だなっていうのが私の感想です。けれども、税理士からしてみたら、上記の「伝家の宝刀」の存在があるから、法律にダメって書いてなくても、露骨にヘンなのは危ないんじゃないかな？と思うわけです。だから、タワマン節税は、伝家の宝刀にひっかかる可能性大というのが税理士の見解なんですね。

　もちろん、なんでもかんでも伝家の宝刀を持ち出してしまったら、元の法律が意味がなくなるので、あくまでもこれは最後の切り札です。ただ、最高裁判決ということは、今後は似たような案件はこの結果に縛られることになります。法改正には時間がかかるにしても、不動産を使った相続税対策が問題にされているのは事実なので、これから対策される方は、税理士の意見を聞くなど慎重にされた方がいいかもしれませんね。

　不動産を居住目的や投資、運用目的などで購入される方は、それで構わないと思います。ですが、「相続税対策」のためだけに、不動産を買おうとする方は、注意した方がいいかもしれません。相続税はしっかり対策すれば減らすことができます。ですが、あまりにもうますぎる話には思わぬ落とし穴があります。せっかくタワマンを買ったのに、相続税対策にならなかった、しかも価格も暴落して思った値段で売れなかった！ハイリスクノーリターンなんてことにならないように、自分の資産はしっかり守りましょうね。